開發(fā)商逾期交房可以退房嗎

1、您說的這個款是定金，還是首付款呢？

2、這個可以跟開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不同意，只能去建委問問，看看他們有沒有預(yù)售證，證件齊全不，達(dá)沒達(dá)到銷售房屋的條件，申請走司法程序；

如果開發(fā)商因疫情不能及時交房，業(yè)主能不能因此解除合同呢？還是要區(qū)分情況，具體問題具體分析！小菜分享下對這個問題的法律意見，供參考。

第一、疫情的法律定性

1月20日，國家衛(wèi)健委經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，發(fā)布2020年第1號文，將新冠肺炎定性為乙類傳染病，但采取甲類傳染病的預(yù)防和控制措施。

2月26日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復(fù)工工作的通知》，將新冠肺炎定性為不可抗力。

根據(jù)我國《民法（總則、通則）》和《合同法》的規(guī)定，不能預(yù)見、不能避免，并不能克服的客觀情況，是不可抗力。

綜上分析，我們可以確認(rèn)：本次新冠肺炎屬于不可抗力。

第二、商品房買賣合同原定交房日期在疫情爆發(fā)之前

開發(fā)商在與買房人簽署的《商品房買賣合同》中約定的交房日期在新冠肺炎爆發(fā)以前。

也就是說，在疫情爆發(fā)以前，開發(fā)商就應(yīng)該把房子交給買房人了，但無法交房，出現(xiàn)了延遲交房現(xiàn)象。疫情發(fā)生后，交房時間被進(jìn)一步延遲。

01、如何定性？

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

在這種情況下，疫情對開發(fā)商延遲交房的違約定性沒有任何影響，開發(fā)商不能援引疫情免除自己的違約責(zé)任。

02、如何處理？

開發(fā)商遲延交付房屋的，存在單方過錯，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定，向買房人承擔(dān)違約責(zé)任。

另據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，開發(fā)商延遲交房后，買房人有意退房的，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后，催告開發(fā)商及時交房。經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人可請求解除合同，退房退款，賠償損失。當(dāng)事人另有約定的除外。

也就是說，開發(fā)商延遲交房后，買房人不想要房子了，這時應(yīng)該先催告開發(fā)商盡快交房，經(jīng)買房人催告后，開發(fā)商在三個月內(nèi)仍然不能交房的，這個時候買房人才可以請求解除合同，退房退款，并賠償損失。

綜合本節(jié)分析，疫情在這種情況下，對雙方商品房買賣合同的履行幾乎是沒有影響的。

第三、商品房買賣合同約定的交房時間在疫情爆發(fā)期間

開發(fā)商與買房人在《商品房買賣合同》中約定的交房時間剛好在疫情期間，也就是疫情爆發(fā)后，合同約定的交房時間才到來。

01、如何看待延遲交房？

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

很顯然，出于疫情防控需要，開發(fā)商經(jīng)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會倡議，售樓部關(guān)停，工地暫定施工，開發(fā)商出現(xiàn)延遲交房行為，就是疫情導(dǎo)致的，可以援引不可抗力的規(guī)定，免除自己延遲交房的違約責(zé)任。

02、開發(fā)商有哪些合同義務(wù)？

雖然疫情是大家都知道的事情，但基于合同義務(wù)角度考慮，開發(fā)商在遭遇疫情沖擊后，不能按照《商品房買賣合同》約定的日期交房，應(yīng)當(dāng)及時通知買房人，防止損失擴(kuò)大，并在適當(dāng)?shù)臅r候提供相關(guān)的證明。

買房人知道還是不知道是一回事，但開發(fā)商是否通知，是否適時提供證明又是另外一回事。

因此，開發(fā)商因?yàn)橐咔樵颍霈F(xiàn)了交房延遲，應(yīng)該及時通知買房人；買房人享有知情權(quán)，尤其是享有知道順延交房日期的權(quán)利。

03、開發(fā)商因?yàn)橐咔檠舆t交房，買房人能因此退房嗎？

通過上面的分析可知，疫情是不可抗力。

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，因不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，可以解除合同。

（1）疫情能導(dǎo)致《商品房買賣合同》目的無法實(shí)現(xiàn)嗎？

雙方《商品房買賣合同》目的是開發(fā)商收錢交房，買房人付錢接房。從雙方目前合同履行進(jìn)度看，買房人已經(jīng)付款，差接房，開發(fā)商已經(jīng)收錢，差交房。

目前房子已經(jīng)建好，配套設(shè)施設(shè)備完善，就差完成一個交接手續(xù)。也就是說，雙方的合同已經(jīng)履行了大部分內(nèi)容，房子具備交房條件，但差交接手續(xù)，沒有如期交房，障礙在于疫情。

而疫情又是短期事件，只能延遲交房時間，不能從根本上導(dǎo)致無法交房，也就不能導(dǎo)致《商品房買賣合同》目的無法實(shí)現(xiàn)。

既然疫情不能導(dǎo)致《商品房買賣合同》目的無法實(shí)現(xiàn)，也就不具備法定的單方合同解除權(quán)。

因此，不管是業(yè)主，還是開發(fā)商，都不能以疫情為由，單方解除合同。

（2）應(yīng)該如何處理？

通過上面的分析可知，如果買房人以疫情為理由，請求解除合同，并退房退款的，訴訟到法院的話，基本上是不能得到法院支持的，因?yàn)檫@個理由在法律上站不住腳。

相反，如果開發(fā)商以疫情為理由，要求順延交房日期的，基于不可抗力影響，是可以得到支持的，因?yàn)橐咔閷?dǎo)致其履行不能。

因此，業(yè)主在接到開發(fā)商延期交房通知后，應(yīng)及時審查順延期限是否合理？發(fā)現(xiàn)順延日期過久的，可以提出質(zhì)疑。

比如，疫情周期才3個月，開發(fā)商順延了5個月交房，這就是明顯的不合理。

另外，開發(fā)商順延交房日期后，業(yè)主要注意，如果不是因?yàn)椴豢煽沽κ录_發(fā)商再次延期的，適用上面說的處理方式，也就是催告其盡快交房，經(jīng)催告后滿3個月還未交房的，可以解除合同，退房退款，并賠償損失。

（3）特殊情況

開發(fā)商定好的交房日期在疫情期內(nèi)，但本身如果沒有疫情爆發(fā)的話，也不能按時交房。

這種情況下，基于“情勢變更”和公平原則，開發(fā)商依然享有順延交房時間的權(quán)利，如果順延期限是合理的，開發(fā)商利用“老天”給的這段時間加班加點(diǎn)地完成了交房條件，在順延截止日期內(nèi)正常交房，不視為違約行為。

反之，如果順延的截止日期內(nèi)，開發(fā)商仍然不能按期交房的。業(yè)主可以先催告，等3個月滿后，依法解除合同，退房退款，賠償損失。

綜合全文分析，開發(fā)商延遲交房發(fā)生在疫情爆發(fā)之前，業(yè)主的救濟(jì)方式是先催告交房，滿3個月還不能交房，可以退房退款，要求賠償。開發(fā)商延遲發(fā)生在疫情以后，也就是開發(fā)商本來是可以正常交房的，但因?yàn)橐咔榉揽兀坏貌谎舆t，就不能解除合同，也不能退款退房。

首先，正常情況下，開發(fā)商交房時應(yīng)當(dāng)向買房人交付驗(yàn)收合格的商品房和兩書一表，否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。

其次，要看一下你和開發(fā)商之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》中是怎么約定的？如果合同中明確約定開發(fā)商交房時應(yīng)當(dāng)向你出示兩書一表，在規(guī)定的期限內(nèi)，如果不出示兩書一表，視為違約，你可以解除合同。有這樣的約定條款，你就可以依據(jù)約定解除合同。

最后，你想退房，可以先和開發(fā)商積極協(xié)商，協(xié)商不成的，你可以依據(jù)合同約定，依法向人民法院起訴。

您提的這個問題呢，實(shí)踐中呢也會發(fā)生。我們首先要搞清楚開發(fā)商為什么遲遲不交房，是因?yàn)樗陨淼臈l件達(dá)不到，還是他出于不正當(dāng)?shù)哪康模谶_(dá)到交房的條件下，惡意的不交房。

如果是他本身的條件達(dá)不到，但是你們雙方的合同，又約定了合同房屋交付的時間。你可以按照雙方的約定，要求開發(fā)商交房同時承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任。這種情況下，沒必要強(qiáng)行入住，只需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和其他的實(shí)際損失就可以了。

如果是開發(fā)商所開發(fā)的樓盤，因?yàn)橘|(zhì)量問題，或者是因?yàn)榻桓兜陌踩珕栴}，達(dá)不到交付條件，雖然你們雙方約定的交付時間已經(jīng)超過。但是這種情況下，也不適于強(qiáng)行入住。因?yàn)榇藭r不符合交付條件，強(qiáng)行入住，由此產(chǎn)生的安全問題只能由你自行承擔(dān)。

綜上，不管是出于哪一種情況你只需要依照雙方的約定履行合同，對開發(fā)商延遲交房，不管出于什么原因，都可以通過法律程序追究其責(zé)任而不適合用強(qiáng)行入住的手段去維護(hù)自己的合法權(quán)益。

希望以上解答對您有所幫助。

一般情況下，合同經(jīng)雙方簽字蓋章就生效。生效的合同對雙方均具有約束力，任何一方不得擅自解除、變更、終止合同。雙方都應(yīng)該依照合同履行。

關(guān)于交房時間，一般房屋買賣合同會有明確約定，超過約定時間未交房即違約，除非不可抗力。合同若約定逾期一定時間可以解除合同，那么開發(fā)商達(dá)到合同約定的條件，你的解除權(quán)成就，所以您可以要求解除合同退房。

解除合同退房能否成功，還需要看你們有沒有約定，解除權(quán)成就后何時行使解除權(quán)，如果有約定依約定。沒有約定按照法律規(guī)定行使。

我代理過的案件有遇到開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議里約定解除權(quán)成就后，買房人必須在解除權(quán)成就后十五天內(nèi)以書面形式通知其解除合同，逾期解除權(quán)消滅。這點(diǎn)要引起特別注意。您得仔細(xì)看您的合同。

若合同未約定解除權(quán)行使時間，那么應(yīng)該按照法律規(guī)定，商品房買賣合同的買受人要求解除合同的，應(yīng)該在一年內(nèi)行使解除權(quán)，逾期該權(quán)利消滅。

律師解答：能不能退房和索賠取決于能不能解除商品房買賣合同。

我國《合同法》第九十四條明確規(guī)定：解除合同要符合法定解除條件，比如說有不可抗力的因素導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，或者是有證據(jù)證明一方不可能實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的義務(wù)。

本案中明確提到：八個月以后交房，現(xiàn)在還沒有開工，說明八個月以后開發(fā)商不可能依據(jù)合同履行交房義務(wù)。所以可以申請解除商品房購置合同，并要求開發(fā)商賠償。

開發(fā)商逾期數(shù)月不交房，業(yè)主可以退房。開發(fā)商逾期不能交房，經(jīng)過催告三個月后仍然沒有交房，業(yè)主可以要求無條件退房。【法律依據(jù)】根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限

以上是律師為大家講解的關(guān)于”開發(fā)商逾期交房可以退房嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。