城中村宅基地賠償標(biāo)準(zhǔn)

我們通常所說(shuō)的城中村，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，這種居民區(qū)也被稱之為“都市里的村莊”。

目前，在全國(guó)各地的大中小城市中，高樓大廈之間依然有很多的城中村存在，這些居民雖身處于繁華鬧市中，卻又游離在這城市之外，和整座城市格格不入。基于城市的整體規(guī)劃，這些城中村勢(shì)必會(huì)被逐漸拆除。

城中村因?yàn)槭浅鞘邪l(fā)展過(guò)程中被包圍的村莊，雖然地處城市中，但土地很有可能還是集體土地性質(zhì)，或者也有部分已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地性質(zhì)。所以在拆遷補(bǔ)償中，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。一、已全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，一般會(huì)提供貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/span>《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括: (一) 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； (二) 因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； (三) 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。二、仍然是集體土地，通常也分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

貨幣補(bǔ)償?shù)模荒軉渭円赞r(nóng)村的補(bǔ)償為準(zhǔn)，因?yàn)榈靥幊鞘校飪r(jià)、房?jī)r(jià)都相對(duì)較高，應(yīng)該參考國(guó)有土地上房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即參考周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的也可以參考國(guó)有土地上房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)。

細(xì)分起來(lái)，補(bǔ)償項(xiàng)目大致有以下這些：

1、宅基地置換同一地段高層住宅；

2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)；

3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款；

4、針對(duì)營(yíng)運(yùn)性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

5、電器移機(jī)費(fèi)；

6、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)；

7、各地根據(jù)實(shí)情況制定的其他補(bǔ)償或補(bǔ)助。不過(guò)，因?yàn)楦鞯氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平大不一樣，所以，在補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)有很大的區(qū)別，即使是同一城市中不同地段的“城中村”，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)有所區(qū)分，具體以落實(shí)的政策為準(zhǔn)！

城中村說(shuō)白了就是城里的農(nóng)村。這兩年隨著城中村改造項(xiàng)目的越來(lái)越多，關(guān)注城中村改造的人也是隨之增多，尤其是關(guān)于城中村改造補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，但由于城中村地處比較的復(fù)雜，拆遷補(bǔ)償又直接關(guān)系到被拆遷人的切身利益。拆遷補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償方式成了改造過(guò)程中談判的重點(diǎn)對(duì)象。

關(guān)于城中村改造拆遷補(bǔ)償

城中村的土地原則上是農(nóng)村集體土地。但對(duì)于已經(jīng)納入到了城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，拆遷補(bǔ)償必須要參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行補(bǔ)償。

最高法曾在《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中解釋：征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請(qǐng)求按照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，一般會(huì)提供貨幣補(bǔ)償或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方試。

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根據(jù)我們實(shí)際的補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)，城中村集體土地上的房屋遇上拆遷，給的補(bǔ)償和農(nóng)民個(gè)人的宅基地補(bǔ)償不同，與城市性建筑的補(bǔ)償也是不一樣的。

去年我們這里有個(gè)城中村改造，和旁邊的棚戶區(qū)改造連成一體，一起進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。

農(nóng)民個(gè)人的宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每平米4200元，連院子里的面積都要按0.9折算成宅基地面積進(jìn)行補(bǔ)償。但是有農(nóng)村集體建的賓館，補(bǔ)償價(jià)格僅僅是2700元每平米，而且只補(bǔ)償建筑面積，對(duì)周圍的空地，也可以說(shuō)是開(kāi)闊地停車場(chǎng)不進(jìn)行補(bǔ)償。

而旁邊的棚戶區(qū)改造，每平米也是4200元。但實(shí)際補(bǔ)償下來(lái)要比農(nóng)戶的宅基地補(bǔ)償?shù)鸵恍Ｔ蚴寝r(nóng)村的宅基地是農(nóng)村集體所有，是永久性的。而棚戶區(qū)的商品房使用年限有的是50年，有的是70年。所以給農(nóng)村宅基地的補(bǔ)償就會(huì)高一些。補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候除了給農(nóng)戶宅基地使用權(quán)外，還要給農(nóng)村集體另外補(bǔ)償20%。這20%到了集體賬戶上，還會(huì)按人頭分給每個(gè)村民。

所以呢，根據(jù)題主的描述，你應(yīng)該是將農(nóng)村集體房屋與旁邊的城市棚戶區(qū)高樓拆遷作比較了吧？結(jié)論是不一樣的！原因可能就是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)主體不同，寧虧集體不虧個(gè)人的緣故吧！城市集體房屋補(bǔ)償價(jià)格最低。如果變?yōu)檗r(nóng)民個(gè)人的宅基地的話，價(jià)格就要高多了！

各地補(bǔ)償政策也許不同，切勿生搬硬套，平生是非！具體政策請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)赝恋睾头抗懿块T。

歡迎留言分享各位不同見(jiàn)解。

首先，不管是城中村還是普通農(nóng)村，遇到征地時(shí)，對(duì)于宅基地不存在賠償問(wèn)題，而是補(bǔ)償問(wèn)題。國(guó)家征地時(shí)，不管征用的是耕地還是非耕地，都會(huì)給予相應(yīng)的補(bǔ)償而不是賠償。就耕地來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償費(fèi)用除了青苗補(bǔ)償，更重要是土地所承載人口的安置補(bǔ)償，這個(gè)國(guó)家都有具體的標(biāo)準(zhǔn)，不用我們操心。

而對(duì)于宅基地補(bǔ)償，主要是宅基地上房屋的補(bǔ)償，和對(duì)于安置人口的安置補(bǔ)償。對(duì)于農(nóng)村宅基地來(lái)說(shuō)，宅基地是與其上的房屋聯(lián)系在一起的，而不是孤立的宅基地補(bǔ)償。也就是說(shuō)，遇有征地要拆除農(nóng)戶的房子時(shí)，首先要考慮的是對(duì)農(nóng)戶房子的折價(jià)補(bǔ)償，同時(shí)也要考慮拆遷后這家住戶的安置補(bǔ)償。

在具體操作中，對(duì)于有房子的宅基地，一般是的補(bǔ)給費(fèi)用，重新劃給宅基地讓其重新建房，如果農(nóng)戶自愿放棄建房，一般會(huì)一次性補(bǔ)給一定的安置費(fèi)用，從此農(nóng)民就失去了宅基地的使用權(quán)。而對(duì)于沒(méi)有房子的宅基地，一般的補(bǔ)助只會(huì)歸村集體所有，不會(huì)歸農(nóng)戶所有。

當(dāng)然這不是絕對(duì)的，主要是結(jié)合宅基地的具體情況來(lái)看。按政策，閑置兩年以上的宅基地，其使用權(quán)就不再歸農(nóng)戶所有，應(yīng)該由村集體收回使用權(quán)，這時(shí)候遇到國(guó)家征地，自然補(bǔ)償和宅基地原主人無(wú)關(guān)了，這個(gè)補(bǔ)償款會(huì)補(bǔ)給村集體，歸全體村民所有。如果是農(nóng)民新申請(qǐng)的宅基地，沒(méi)有超過(guò)兩年的期限，遇有征地時(shí)，就需要給予農(nóng)民安置補(bǔ)償。當(dāng)然，這個(gè)安置補(bǔ)償，可以是重新調(diào)換宅基地（補(bǔ)償款歸村集體所有，集體重新劃給宅基地），也可以在農(nóng)民愿意的情況下補(bǔ)給農(nóng)民一定的安置費(fèi)用，農(nóng)民自愿放棄宅基地使用權(quán)。但這種情況的發(fā)生率是極少的，因?yàn)檗r(nóng)民申請(qǐng)宅基地后一般會(huì)及時(shí)進(jìn)行建設(shè)。

所以，農(nóng)村閑置的宅基地，大多數(shù)情況下，都不再歸原戶主所有，即使祖上留下的宅基地，在房屋倒塌后也會(huì)歸集體所有。在這種情況下，沒(méi)有房子的宅基地遇到征用時(shí)，會(huì)按照非耕地的標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)給村集體征地費(fèi)用，不存在原戶主補(bǔ)償問(wèn)題。

一、城中村拆遷與一般拆遷的區(qū)別

城中村拆遷相較于一般的征收拆遷來(lái)說(shuō)，不論是從土地性質(zhì)還是房屋類型，都更為復(fù)雜，所以其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同于一般的征收拆遷，城中村土地性質(zhì)有國(guó)有土地和集體土地兩種。目前現(xiàn)存的城中村土地性質(zhì)分為三種類型。

1.已經(jīng)全部被征用為國(guó)有土地；

2.雖已列入城市框架，但土地性質(zhì)仍舊為集體土地；

3.部分為國(guó)有土地，部分為集體土地。房屋類型也包括宅基地房屋、臨時(shí)用地房屋、無(wú)證房屋、小產(chǎn)權(quán)房、門面房等多種。

由于其特殊性，2011年，最高院出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，其中第12條第2款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

由于其特殊性，2011年，最高院出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，其中第12條第2款規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

也就是說(shuō)，由于法律已經(jīng)做了特殊規(guī)定，城中村原則上是應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地上房屋的標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹５蔷唧w實(shí)施過(guò)程中還是要依據(jù)土地性質(zhì)、房屋類型等具體情況進(jìn)行區(qū)分。

二、補(bǔ)償方式有兩種

根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，城中村拆遷補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償和調(diào)換房屋，村民可以自由選擇。

如果選擇貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格由選出的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)范評(píng)估確定。

如果選擇調(diào)換房屋，底線是調(diào)換面積在同等地段“拆一還一”，各地區(qū)根據(jù)生活水平不同會(huì)在此基礎(chǔ)上增加系數(shù)補(bǔ)貼。同時(shí)，征收部門要結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

醉美梨鄉(xiāng)回答你的問(wèn)題。

在城中村的改造中，避免不了要進(jìn)行土地房屋征收和補(bǔ)償，要弄清你的問(wèn)題，從以下幾個(gè)方面回答？

1.什么是宅基地？宅基地是經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)同意按照一定的程序，分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅的基地。包括建了房屋的土地（含祖居地）、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

2.城中村改造征收和補(bǔ)償安置的是什么？這個(gè)一般是常識(shí)。城中村改造征收的是房屋和土地，補(bǔ)償?shù)氖潜徽魇盏姆课莺屯恋兀a(bǔ)償安置的對(duì)象一般是擁有房屋和土地權(quán)屬的個(gè)人或農(nóng)戶。

3.作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的你個(gè)人可以得到補(bǔ)償安置嗎？伙計(jì)，集體都沒(méi)有分配你宅基地，換句話說(shuō)你沒(méi)有宅基地，國(guó)家沒(méi)有征收你的任何東西，補(bǔ)償給你什么？所以，答案很明確，一般你個(gè)人不會(huì)得到宅基地的任何補(bǔ)償。

個(gè)人觀點(diǎn)，有問(wèn)題關(guān)注私信！

以上是律師為大家講解的關(guān)于”城中村宅基地賠償標(biāo)準(zhǔn)“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。