物業(yè)公司由誰聘請

開發(fā)商必須通過招投標(biāo)的方法聘請物業(yè)公司進(jìn)行你公司開發(fā)的樓盤進(jìn)行物業(yè)管理，不能以公司法人個人名義與中標(biāo)的物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

看了看，這個問題竟然會有那么多人回答，看來這的確是個熱點(diǎn)問題。

不過，老實(shí)說相當(dāng)部分的回答都僅僅是一種情感渲瀉，并不是在回答問題。

首先，從法律上說，除非特定情況，物業(yè)公司必須也只能由業(yè)主聘用，除了業(yè)主，誰也“安排”不了，這是屬于業(yè)主的權(quán)利。

只不過，開發(fā)商作為原始的唯一業(yè)主，自然會首先獲得這個權(quán)利。隨后，隨著商品房的銷售進(jìn)程，這個權(quán)利被不斷分割，轉(zhuǎn)移。而權(quán)利人的變更節(jié)點(diǎn)，法律上定義為業(yè)主大會成立。同時，為了進(jìn)一步保障購房業(yè)主的共同管理權(quán)利，法律對開發(fā)商這個業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行了特殊限制，對這個業(yè)主聘用的物業(yè)公司和這段時間的物業(yè)管理也進(jìn)行了標(biāo)注，那就是前期物業(yè)管理。以區(qū)別于購房業(yè)主成立的業(yè)主大會（或業(yè)主共同決定）選聘的物業(yè)公司和開展的物業(yè)管理活動。

所謂物業(yè)管理，就是業(yè)主的共同管理權(quán)在物業(yè)管理上的具體實(shí)施過程。按現(xiàn)行法律的規(guī)定，業(yè)主有三種方式來實(shí)現(xiàn)其對所有物業(yè)的共同管理。《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

但是，物業(yè)管理并不是每個業(yè)主個體的權(quán)利，它只能通過法定的組織形式并通過法定的程序來實(shí)現(xiàn)。《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

在通常情況下，這個法定的組織形式就是業(yè)主大會，法定的程序就是雙過半同意。因此，物業(yè)管理權(quán)利轉(zhuǎn)移的標(biāo)志就是業(yè)主大會成立。前期物業(yè)管理終止的標(biāo)志是“業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效”。《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

物業(yè)管理對于一個小區(qū)而言是不可或缺的，它是實(shí)現(xiàn)建筑物（包括住宅）功能的最基本保障。它是“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”（《物業(yè)管理條例》第二條）。如果沒有物業(yè)管理，設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地就可能會停運(yùn)，環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)秩序也會陷入混亂。因?yàn)闆]有任何一個設(shè)備可以在缺乏“維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的情況下自動持續(xù)運(yùn)行。

物業(yè)管理對于業(yè)主而言是不可或缺的，沒有物業(yè)管理，就不可能實(shí)現(xiàn)和維持建筑物本身的功能。對物業(yè)本身而言，其設(shè)施設(shè)備都需要有持續(xù)不間斷的運(yùn)行管理。比如，電梯，二次供水，道路，屋面防水，等等。對于居住事物來說，也需要有人提供服務(wù)。比如，門禁，垃圾清運(yùn)，化糞池清掏，綠化養(yǎng)護(hù)，保安服務(wù)，保潔服務(wù)以及停車管理，秩序維護(hù)等等。

當(dāng)然，選擇何種方式進(jìn)行物業(yè)管理，是自行管理還是委托物業(yè)公司或其他管理人進(jìn)行管理，這是業(yè)主大會（全體業(yè)主）的權(quán)利。但從現(xiàn)實(shí)來看，主要形式還是委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。一方面是由于歷史的原因，另一方面是業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的全面認(rèn)識和相關(guān)的專業(yè)技能。當(dāng)然，由于我們國家并沒有在物業(yè)管理中推行管理人制度，也缺乏最基礎(chǔ)的市場支持，管理人制度（除物業(yè)公司外）也無法實(shí)施。

目前物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾是不正常的。原因也是多方面的。這其中固然有業(yè)主的原因，比如對物業(yè)管理缺乏最基本的了解。但更重要的是由于歷史原因造成的物業(yè)公司的定位發(fā)生了錯誤。物業(yè)公司本身就是服務(wù)于業(yè)主的，但業(yè)主是在不斷變化的，作為物業(yè)公司，必須清醒地認(rèn)識到所服務(wù)的“業(yè)主”已經(jīng)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移了，開發(fā)商已經(jīng)不再是“業(yè)主”。認(rèn)識不到這一點(diǎn)，就很可能導(dǎo)致立場錯誤，就必然會被新“業(yè)主”所拋棄。

回到問題吧，物業(yè)管理對業(yè)主來說是必須的，物業(yè)公司作為業(yè)主實(shí)施物業(yè)管理的受托企業(yè)，必須要通過業(yè)主“同意”才能實(shí)施物業(yè)管理，不可能有其他人負(fù)責(zé)“安排”。當(dāng)然，這種“業(yè)主”是變化的，這種“同意”也是依法定程序的。并不要求每一個個體業(yè)主都要同意。

下面統(tǒng)一回復(fù)一下評論中的部分觀點(diǎn)吧：

用戶6286102355307

沒經(jīng)過業(yè)主同意！

說這話的人絕大部分都不是業(yè)主。之所以這樣說，是因?yàn)闃I(yè)主在購房和入住的過程中，除了《商品房銷售合同》外，還需要簽屬的重要文件就是《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》，有些開發(fā)商在售樓時會將這兩份文件的約定內(nèi)容合并到一起。既然已經(jīng)成為業(yè)主，就肯定已經(jīng)同意了這兩份文件。如果不簽字，是成不了業(yè)主的。所以，該評論所說的“沒經(jīng)過業(yè)主同意！”是沒有依據(jù)的，基本上是想當(dāng)然。當(dāng)然，沒經(jīng)過該評論人的同意是有可能的，因?yàn)樗ㄋ┗蛟S就根本不是業(yè)主。

PS：業(yè)主，就是權(quán)屬登記證書上載明的權(quán)利人。其他人都不是業(yè)主，不享有業(yè)主的權(quán)利。除非權(quán)屬登記證書載明，否則父母子女配偶并不當(dāng)然成為業(yè)主。

錫山高飛：

物業(yè)公司多多少少都帶有一些涉黑的，業(yè)主必交停車費(fèi)，不交就不讓（原文少了讓）出門，有的發(fā)生矛盾還將車輛強(qiáng)行推上馬路主干道上，這種做法很惡道（原文如此），他們有公安片警的坦護(hù)（應(yīng)當(dāng)是袒護(hù)，原文有誤），所以才敢這么惡的對待業(yè)主。

物業(yè)公司受全體業(yè)主委托，對物業(yè)管理事務(wù)（也可以包括停車事務(wù)）進(jìn)行管理，這個權(quán)利來源應(yīng)該是清晰的。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 同時，本條法律也規(guī)定了業(yè)主受侵害時的救濟(jì)路徑：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。當(dāng)然，如果是物業(yè)公司違反了合同的約定，那業(yè)主除了直接請求司法救濟(jì)之外，還可以按程序主張其違約責(zé)任，甚至可以啟動業(yè)主大會程序解聘物業(yè)公司。但是，單個業(yè)主并不具有直接對抗物業(yè)公司履行職務(wù)行為的特權(quán)。

至于原評論提到的“公安片警的坦護(hù)”（注：原文疑為錯別字，應(yīng)為袒護(hù)），那多數(shù)情況下是想當(dāng)然的片面之詞。不能在有違心意的時候想當(dāng)然地認(rèn)為全天下所有人都是非正義的，只有自己一個人才是正義的化身。不能一遇到不隨心的事，就認(rèn)為政府是縱容的，警察是袒護(hù)的，法院是偏心的，甚至與你個人意見相左的業(yè)主都是與物業(yè)公司勾結(jié)來坑害你的。要懂得尊重他人，敬畏法律，服從多數(shù)。現(xiàn)在的社會，已經(jīng)沒有唯我獨(dú)尊的時代了。況且既便你身處在那個年代，也未必就真的能輪上你來唯我獨(dú)尊。

福餃老大

業(yè)主本想花錢請來的是服務(wù)，沒想到請來的是爺，什么都是他們說的算，處處管理著業(yè)主。 就像一個公司花大錢請來一個師傅，卻要總經(jīng) 理處處聽他的，一不漲工資就甩臉色給你看， 這樣能不產(chǎn)生矛盾嗎？

物業(yè)公司的確是業(yè)主請來為業(yè)主服務(wù)的，但絕不是服務(wù)某一個人。每個業(yè)主個體作為物業(yè)管理權(quán)利人只能對其相對應(yīng)的權(quán)利份額進(jìn)行處分，而不能代表全體業(yè)主。而如果作為行為人時，就應(yīng)當(dāng)服從全體業(yè)主選聘的物業(yè)公司在合同授權(quán)范圍內(nèi)的管理，即便作為權(quán)利人之一，也沒有單獨(dú)對抗的權(quán)利。你后面這比喻不是很恰當(dāng)，總經(jīng)理就是全體股東（規(guī)模較大的會通過董事會）請來的管理人，在總經(jīng)理的授權(quán)范圍內(nèi)，無論你是不是股東，當(dāng)然都要聽總經(jīng)理的。而且，如果總經(jīng)理漲工資的要求合理合約合規(guī)，該漲不漲甩個臉色給老板看也是可以理解的。如果有哪個公司的員工仗著自己是股東甚至是董事就闖到總經(jīng)理辦公室說：“你是我請來的，你得聽我的！”看看會是什么結(jié)果？

徐潛龍

應(yīng)該要有物業(yè)管理，但物業(yè)管理公司要走市場化， 要由業(yè)主委員會招投標(biāo)綜合評選，不能由 主管部門選定。

這話前面說得對，但最后一句錯了。因?yàn)闆]有任何一個物業(yè)公司是“主管部門選定”的，非但法律不允許，現(xiàn)實(shí)中也不存在。

說到物業(yè)管理市場化，這不僅僅是業(yè)主的需求，也同時是物業(yè)公司的希望。但是目前而言，尚不具備這樣的條件。因?yàn)槲飿I(yè)管理的輝煌時代早就過去了，現(xiàn)在的物業(yè)管理做為一個行業(yè)，早已日薄西山，成了昨日黃花。

任何一個行業(yè)如果想要實(shí)現(xiàn)市場化，首要條件是要具備巨大的市場容量和合理的利潤預(yù)期，二者缺一不可。如果說中國物業(yè)管理的市場容量算得上巨大的話，它的利潤預(yù)期就顯得差強(qiáng)人意了。當(dāng)然，這里只說住宅物業(yè)。

住宅商品化已經(jīng)三十多年了，伴隨而生的物業(yè)管理也經(jīng)歷了同樣的歷史。如果說幾十年前的物業(yè)管理可以算得上是朝陽產(chǎn)業(yè)，也算得上是曾經(jīng)的“暴利”行業(yè)，讓人垂涎三尺，趨之若鶩。但是，發(fā)展到今天，早已經(jīng)風(fēng)光不在了。很多十幾二十年的小區(qū)，仍然執(zhí)行的是二十多年前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中國已經(jīng)從默默無聞發(fā)展到了第二大經(jīng)濟(jì)體，但很多住宅物業(yè)管理項目卻始終停滯不前，收費(fèi)依然在執(zhí)行二十年甚至三十年前的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司沒有錢，就只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而且還是偷偷的。業(yè)主看到服務(wù)變差，自然就更不愿意提高收費(fèi)。越?jīng)]錢越差，越差越?jīng)]錢。由此進(jìn)入惡性循環(huán)。這種惡性循環(huán)的結(jié)果，受傷最大的一定是業(yè)主，因?yàn)槲飿I(yè)公司如果到了連偷工減料都難以為繼的時候，大不了可以拍屁股走人。但那時業(yè)主的財產(chǎn)一定是滿目瘡痍，慘不忍睹。

在目前的環(huán)境下，這個行業(yè)的生存都是堪憂的，更別說是市場化了。賬就不算了，舉個例子吧，在二十多年前，800元一個月的保安可以算得上是高薪職業(yè)，可是現(xiàn)在的保安，也僅僅就只能滿足最低工資標(biāo)準(zhǔn)，想增加點(diǎn)收入，就只能選擇超時工作以賺取點(diǎn)加班費(fèi)。這就導(dǎo)致原來四人一崗的配置現(xiàn)在已經(jīng)精簡到了三人，二人甚至一人。在這種情況下，還想要求達(dá)到24小時精神抖擻的站崗狀態(tài)基本是不可能的。

如果在現(xiàn)行條件下推行物業(yè)管理市場化，業(yè)主至少要多付出兩倍以上的代價才有可能。否則，市場化想都別想。現(xiàn)實(shí)中，如果不是政府強(qiáng)力干預(yù)，禁止物業(yè)公司合同期滿單方面撤管，很多早期住宅物業(yè)早就沒人干了。其實(shí)，現(xiàn)實(shí)中最希望實(shí)現(xiàn)市場化的，并不是業(yè)主，而是物業(yè)公司。

擁有6568

以前沒有物業(yè)比現(xiàn)在有物業(yè)更好，應(yīng)該徹底取締物業(yè)，亂收費(fèi)，養(yǎng)了一幫無用的保安，廣大 業(yè)主沒安全感！

什么時候也不會沒有物業(yè)（管理），以前在福利住房年代，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的是國家和單位，因?yàn)樗麄儾攀菢I(yè)主，我們只是住客。住宅商品化以后，業(yè)主換人了，物業(yè)管理自然就要我們自己負(fù)責(zé)。單位沒有了，國家不管了，因?yàn)槟悴攀菢I(yè)主。

當(dāng)然，如果你說的是取消物業(yè)公司，那個或許可以，本來聘用物業(yè)公司也只是法定的三種物業(yè)管理形式之一。業(yè)主可以選擇自行管理或者委托其他管理人進(jìn)行管理。《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 但是大前提是業(yè)主有能力且有意愿自行管理，或者有其他管理人可以委托。但按照目前的情況，有能力自管的業(yè)主是不會選擇自管的，因?yàn)槟莻€工作太過悖離價格原則了，而我們目前尚沒有建立起物業(yè)管理的管理人體系，所以更多的小區(qū)依然會選擇委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。

全國人民團(tuán)結(jié)起來，強(qiáng)烈要求取消物管

養(yǎng)子子無禮，養(yǎng)狗狗咬人，若問何原故？自己尋原因。

沒有成立業(yè)委會的小區(qū)，可以由社區(qū)居民委員會代行業(yè)委會職責(zé)，選聘或者招投標(biāo)物業(yè)公司。

必須先由社區(qū)居民委員會召開全體業(yè)主大會，三分之二業(yè)主同意才行，包括物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂。不過由于業(yè)主普遍是想著不花錢或者少花錢又要享受好的物業(yè)管理及服務(wù)水平的病態(tài)心理，所以就算大多數(shù)業(yè)主同意聘請物業(yè)公司進(jìn)駐，但是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，物業(yè)費(fèi)不好收等因素，物業(yè)公司沒有利潤或者會虧損，所以不會有物業(yè)公司進(jìn)駐接管。

天上不會掉餡餅，世上沒有免費(fèi)的午餐。物美價廉，質(zhì)優(yōu)價廉的事情根本就不存在。市場經(jīng)濟(jì)原則就是質(zhì)價相符，一分錢一分貨。多花錢就吃雞鴨魚肉，少花錢就吃白菜蘿卜。

想要什么樣的物業(yè)管理及服務(wù)水平？愿意繳納多少的物業(yè)費(fèi)才是現(xiàn)實(shí)核心關(guān)鍵問題。離開了這個決定條件，都是異想天開，癡人說夢。

業(yè)主委員會不請物業(yè)，業(yè)委員管理人員發(fā)點(diǎn)工資，請保安，清潔工，水電管理人員等等發(fā)點(diǎn)工資，剩下的利潤都是小區(qū)業(yè)主的不好嗎業(yè)委員自己管理等于 為小區(qū)賺錢！

以上是律師為大家講解的關(guān)于”物業(yè)公司由誰聘請“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。