疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊無所不在，房地產(chǎn)行業(yè)也不能幸免。

2020年疫情過后房價是漲還是跌！

今年頭兩個月，國內(nèi)的商品房銷售面積同比下降了40%，很多城市在2月份更是零成交。隨著現(xiàn)金流斷裂，大量開發(fā)商開始破產(chǎn)倒閉，人民法院公告網(wǎng)的信息顯示，年初以來，已經(jīng)有100家左右的開發(fā)商破產(chǎn)。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這可能只是噩夢的開始。去年7月份，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆就曾經(jīng)公開表示，“今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上”。進(jìn)入2020年，將會有越來越多的開發(fā)商難逃破產(chǎn)的命運(yùn)。

對開發(fā)商而言，當(dāng)前最大的壓力還是現(xiàn)金流。房地產(chǎn)是一個高負(fù)債的行業(yè)，很多公司的負(fù)債率都在80%以上，房地產(chǎn)企業(yè)以極少的自有資金來啟動開發(fā)項目，這種高杠桿的特點，要求開發(fā)商必須擁有兩項能力，一是快速實現(xiàn)銷售回款，二是擁有很強(qiáng)的融資能力，否則就會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險而破產(chǎn)倒閉。

過去很多年，中國的房子根本不愁賣，在賣方市場的時代，很多樓盤都是開盤“秒光”，開發(fā)商實現(xiàn)快速回款是一件非常容易的事情，但是現(xiàn)在開始變得越來越難。今年頭兩個月，商品房銷售面積大跌4成，主要是因為疫情期間不便出門看房交易，隨著疫情穩(wěn)定之后，銷售情況應(yīng)該會有所好轉(zhuǎn)，不至于像頭兩個月這么極端，但是，這并不會改變樓市的根本走向。

事實上，從2019年以來，國內(nèi)的商品房銷售面積就開始出現(xiàn)負(fù)增長。銷量持續(xù)負(fù)增長，給樓市帶來了一個重要后果，那就是樓市的庫存開始出現(xiàn)拐點。統(tǒng)計局有一個指標(biāo)叫做商品房待售面積，這是觀察樓市庫存狀態(tài)的重要窗口。我國的樓市庫存在2015年曾經(jīng)達(dá)到頂峰，商品房待售面積高達(dá)7.2億平方米，高庫存壓力之下，當(dāng)年中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在年底提出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”由此開始，國內(nèi)樓市開始大規(guī)模去庫存。尤其是經(jīng)過了2016年樓市最狂熱的一年之后，樓市庫存被大量消化，下降到不足6億平方米，隨后幾年雖然樓市有所降溫，但也一直保持著去庫存的趨勢，樓市的庫存量一直在減少。

但是到了去年年底，去庫存的趨勢突然出現(xiàn)了拐點。2019年末，商品房待售面積比11月末增加了600萬平方米，這是過去幾年首次出現(xiàn)待售面積增加。今年疫情爆發(fā)之后，更強(qiáng)化了樓市的庫存壓力，2月末，商品房待售面積繼續(xù)反彈，比2019年末增加了3184萬平方米。

樓市庫存增加，是一個相當(dāng)重要的信號，這意味著持續(xù)幾年的樓市去庫存周期可能已經(jīng)結(jié)束，國內(nèi)樓市的供需開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。供應(yīng)增加，需求萎縮，樓市開始逐漸從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)移。

以國內(nèi)樓市最重要的風(fēng)向標(biāo)北京來看，2016年那一輪樓市大漲，除了政策因素刺激之外，供需矛盾也是房價上漲的重要基礎(chǔ)。當(dāng)時北京的新建商品房住宅庫存不足6萬套，創(chuàng)下3年新低，而且，北京吸引了大量北漂，這也產(chǎn)生了巨大的樓市需求，所以，很長一段時間，北京房價“只漲不跌”成為很多人的堅定信仰。

但事實上，即便是北京樓市，也逃不開供需關(guān)系的影響，經(jīng)過2016年的大漲之后，北京樓市的供需關(guān)系開始發(fā)生深刻變化，從供給來看，這幾年大量新房上市，截止2019年末，北京新建商品住宅的庫存達(dá)到了7.5萬套，創(chuàng)下5年新高。但與此同時，北京的人口卻在逐漸下降，從2017年以來，北京常住人口已經(jīng)連續(xù)3年負(fù)增長。當(dāng)越來越多的人口離開北京，也意味著樓市的需求也隨之而去。隨著供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，北京二手房的房價在這幾年從高點下跌了2成左右，房價只漲不跌的信仰率先在最堅挺的北京破滅。

圖 攝圖網(wǎng)

隨著樓市庫存越來越多，房企實現(xiàn)銷售回款就越來越難，對于在高杠桿上跳舞的開發(fā)商，資金鏈斷裂的風(fēng)險就越來越大，這就要求開發(fā)商必須降價回款。但對開發(fā)商而言，一旦降價就會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，所以降價永遠(yuǎn)是最后一個選項。如果不想降價，那就要求開發(fā)商擁有很強(qiáng)的融資能力，通過外部融資來維持資金鏈不斷。

但是在“房住不炒”的主基調(diào)之下，開發(fā)商的融資渠道在最近幾年已經(jīng)越來越窄，從銀行、股市、債券到信托，傳統(tǒng)融資渠道被全面擠壓。從去年開始，海外融資成為一大潮流，很多房企去年在海外發(fā)債，融資成本高達(dá)兩位數(shù)，如此高的融資成本，幾乎可以算得上高利貸。

疫情在全球爆發(fā)之后，對于這些境外融資的房企將帶來重創(chuàng)。因為最近全球金融市場暴跌，不僅是股市，傳統(tǒng)的避險資產(chǎn)包括美國國債都在下跌，唯一堅挺的就是美元，全球市場都在搶購美元避險，所以造成了罕見的美元荒，美元指數(shù)大漲，美元兌人民幣也創(chuàng)出了新高。這對在境外發(fā)行美元債的房企，意味著還債成本和融資成本都大幅上漲。而2020年剛好是房企的償債高峰，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示今年到期債務(wù)高達(dá)1.4萬億元。

對于開發(fā)商而言，當(dāng)銷售回款變得越來越慢，而融資渠道越來越窄，償債壓力又越來越大，如果不想破產(chǎn)倒閉，降價幾乎成為唯一的出路。當(dāng)然，很多開發(fā)商還是選擇死扛，主要原因是在等待政府救市。從過去的歷史經(jīng)驗來看，開發(fā)商也遇到過多次生死存亡的時刻，比如2008年金融危機(jī)，以及2013年樓市遇冷，最后都是政府救市帶來樓市反彈，堅守的開發(fā)商笑到了最后。

現(xiàn)在，開發(fā)商們又迎來了生死時刻，這一次還能等到救市嗎？可以說，目前樓市最大的懸念，就在于樓市調(diào)控的走向。如果政府再度救市，開發(fā)商們就有了不降價的底氣，過去幾次政府救市帶來的房價大漲還記憶猶新，一旦政府重新刺激樓市，很多人都會相信房價暴漲的歷史會重演，這種信念最終會在樓市自我實現(xiàn)。

遭遇疫情沖擊之后，中國一季度經(jīng)濟(jì)大概率會遭遇負(fù)增長，而今年的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展又有很多關(guān)鍵目標(biāo)要實現(xiàn)，比如全面建成小康社會，實現(xiàn)GDP比2010年翻番等，在這樣的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控是否會重新放松，也是懸念重重。

政策走向雖然難以預(yù)判，但歷史可以總結(jié)。2014年那一次房地產(chǎn)救市，導(dǎo)致了隨后兩年房價出現(xiàn)歷史上最瘋狂的一次上漲，但對經(jīng)濟(jì)的拉動效果卻并不明顯，2015年中國GDP反而跌破了7%的大關(guān)，隨后幾年中國經(jīng)濟(jì)增速更是逐年放緩。

可以說，上一次刺激房地產(chǎn)，最大的受益者只是開發(fā)商和炒房者，對于實體經(jīng)濟(jì)而言，房價大漲帶來土地、房租和人工成本上升，其實反而擠壓了很多企業(yè)的生存空間，對實體經(jīng)濟(jì)形成了更大的傷害。這一次如果重走老路，結(jié)果只會比上次更加糟糕。

但從當(dāng)前的現(xiàn)實來看，疫情爆發(fā)之后，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，居民收入下降，股市財富縮水，民眾對于未來的信心不足，這會對樓市帶來較大的下行壓力。如果房價走向另外一個極端，出現(xiàn)全面暴跌，也同樣是中國經(jīng)濟(jì)無法承受的局面。當(dāng)前中國家庭70%的財產(chǎn)集中在房產(chǎn)上，房價暴跌將導(dǎo)致大量家庭財富縮水，進(jìn)而打擊中國經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)能力。當(dāng)房價跌幅超過3成，部分住房成為負(fù)資產(chǎn)，會有人選擇棄供，最終成為銀行壞賬，成為引發(fā)金融危機(jī)的源頭。

2020年疫情過后房價是漲還是跌！對于當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)，房價可以說是漲也漲不得，跌也跌不得，所謂被綁架的感覺，大概也就是如此了吧。